פתרונות משכנתא מותאמים אישית למימוש החלומות הגדולים שלכם
המודל שלנו בנוי ממספר שלבים עיקריים
ביצוע בדיקת כדאיות (במקרה של מיחזור משכנתא) בהתאם לדו"ח סילוקין עדכני.
ניתוח הפרופיל הפיננסי ותכנון אסטרטגיה לטווח ארוך המתאימה באופן ייחודי לצרכים שלכם.
יצירת תמהיל אידיאלי עבורכם הלוקח בחשבון את כל התרחישים האפשריים.
משא ומתן ומכרזים מול הבנקים השונים בהתאם לתוכנית פעולה.
ליווי ארוך טווח לאחר נטילת המשכנתא שלכם.
המומחיות שלנו, השקט שלך!
משכנתא עסקית
משכנתא עסקית יכולה לשמש עבור כל מטרה עסקית שעבורה נשעבד דירה או לחלופין חנות, משרד, מפעל או כל מבנה עסקי.
במידה ונמשכן דירה, לפי כללי הרגולציה, נוכל לקבל בעבור כל דירה קיימת עד 50-70% משווי הדירה, תלוי בבנק ובטיב הבקשה.
היתרון: כללי יחס החזר רגילים כמו משכנתא ופריסה של עד 25-30 שנה (תלוי בנק).
בטוחות מורכבות
למרות הרצון של מנהל מקרקעי ישראל, לא כל הבטוחות רשומות בטאבו.
דוגמאות:
משק בר רשות, מבנים עם אישורי זכויות חברה משכנתא ואישור זכויות מנהל או טאבו מרוכז, מושע (מבנה עם בעלים רבים, ללא הסדר וללא רישום ברור מי מחזיק ובאיזה חלק של המבנה), טאבו ירדני או מבנה בחטיבה להתיישבות (איזורי השטחים).
עבור כל סוגי המבנים האלה צריך לדעת לשקף למחלקה המשפטית כיצד ירשם הנכס בשיעבוד, טרם רכישת הנכס ורק אז מומלץ לחתום על חוזה הרכישה.
עסקאות שרשרת
שי החליט לרכוש לאחרונה דירה בראש העין בשווי של 4.5 מיליון ₪.
אולם יש לו כרגע נכס של 3 מיליון ₪ שעדיין לא מכר, עם משכנתא של חצי מיליון ₪ ועוד הון עצמי של 300 אלף ₪.
ראשית בנינו עבורו אסטרטגיה שתאפשר רכישת בית טרם מכירת הבית הקיים. לאחר מכן קיבלנו אישור מהבנק על המתווה ורק לאחר מכן איפשרנו לו להגיש הצעה על הבית.
חשוב שנזכור שכשם שפונים לאדריכל שיוציא היתר לפני בניית בית, יש צורך לקבל היתר אשראי מהבנק עבור מתווה הרכישה כדי שלא ניכנס להפרת חוזה.
מסורבי משכנתא
פשיטת רגל, צ'קים והוראות קבע שחזרו, עיקולים שונים מרשות להוצאה לפועל – כל אלו יכולים למנוע מאיתנו לקבל משכנתא.
לכן, לפני שניגש לקחת משכנתא, נבדוק את דוח חיווי האשראי ונבין בדיוק מה קרה. נראה האם האירוע הסתיים ועבר מספיק זמן, האם האירוע היה נקודתי וכו'.
בסופו של דבר נציג הבנק יצטרך לקבל וודאות לפני שיסכים לאשר סכום משכנתא ולכן התפקיד שלנו זה לדבר בשפת הבנק ולתת לו את הוודאות שהוא צריך, אנחנו גם נבחן איזה גוף אשראי מתאים למקרה.
משכנתאות כל מטרה של בית קיים לטובת רכישת נדל״ן בחו"ל
ישנם בנקים שמגדירים את מהות הפעולה הזו כעסקית ולכן נוכל לעיתים גם לקבל 60% מימון על בית קיים.
הריביות יהיו יקרות יותר בכאחוז וחצי-שניים כיוון שמדובר בהקצאת הון אחרת (הבנק צריך לשים יותר ערבויות בצד על מנת לאפשר את המשכנתא הזאת).
כמו כן, נצטרך להציג חוזה חתום לרכישה בחו״ל כדי לאמת את מהות הבקשה.
פערי הריביות בין הבנקים, במשכנתאות כאלו, יכול לעתים להיות מעל אחוז, לכן משא ומתן אפקטיבי יחסוך לנו המון כסף.
משכון בית קיים לאיחוד הלוואות והקטנת החזרים
ניתן לקבל עד 50% משווי הדירה לסגירת הלוואות ובבנקים מסוימים עד 70%, אם ההלוואות עסקיות.
הריביות יהיו יקרות יותר מריביות של דיור בכאחוז וחצי-שניים כי מדובר בהקצאת הון אחרת (הבנק צריך לשים יותר ערבויות בצד על מנת לאפשר את המשכנתא הזאת).
פערי הריביות בין הבנקים, במשכנתאות כאלו, יכול לעתים להיות מעל אחוז, לכן משא ומתן אפקטיבי יחסוך לנו המון כסף.
קבוצות רכישה
ליווינו כבר מספר פרוייקטים ובאחת הפעמים, היתה תקופה שבה הבנק היה מאוד שלילי לגבי מימון קבוצות רכישה, בעקבות מספר פרויקטים שנכשלו.
נאלצנו לחפש זמן רב עד שאיתרנו גורם מימוני חוץ בנקאי שהסכים לתת אשראי לקבוצה ובמחיר של בנק.
לעיתים מתאגדת קבוצה של משקיעים ללא קרקע ורוכשת קרקע מהמנהל או מגורם פרטי.
בשלב הבא תפנה הקבוצה לגורם מממן שיתן את הכסף לטובת הבנייה.
בנייה עצמית
לרכישת קרקע ללא בית צריך להיערך מראש ולהתאים את תנאי התשלום לקבלן לפי האופן שהבנק יעביר את הכספים.
כמו כן, הריביות ייקבעו רק בשחרור הכסף ולכן צריך מראש לחשוב מה נשחרר קודם כדי לקבע ריביות בשלבים הראשונים.
יתכן שבפעימות הבאות הריבית תשתנה וזה משהו שצריך להיות ערוך אליו.
לרוב השמאי יקבע 5-6 פעימות לשחרור הכספים.
בכל שלב נציג אישור מהנדס חתום לבנק ואז הבנק ישחרר את הפעימה הבאה.
מיחזור משכנתא
מיחזור משכנתא הינו תהליך בו מוחלפת המשכנתא הקיימת באמצעות משכנתא חדשה עם תנאים טובים יותר. המשכנתא שלכם בוצעה בתנאי שוק שונים ולכן היום אתם משלמים יותר, כיום אפשר יהיה לבנות תמהיל משכנתא שמתאים לתנאי השוק ובהתאם לצרכים שלכם.
דמיינו שישנה דלת מסתורית בכל בנק שמובילה לחדר סודי. בכל חדר כזה ישנו שם כסף שלכם שמחכה שתבואו ותיקחו אותו, אך בגלל שאתם לא מעודכנים לגבי זה, הכסף נשאר בבנק.
זאת בדיוק מהות המחזור.
משכנתא חדשה
העסקה הכלכלית הגדולה והחשובה ביותר שהאדם לוקח במהלך חייו. משכנתא חדשה היא הלוואה לטווח ארוך שמטרתה רכישה של נכס מקרקעין. בעת שנוטלים את משכנתא, נכס המקרקעין יהיה לרוב עירבון להחזרתה של המשכנתא.
הגופים המורשים לספק לכם את ההלוואה הינם בנקים למשכנתאות ואלו מפוקחים ע"י המפקח על הבנקים בבנק ישראל.
מטרתם העיקרית של הבנקים היא למקסם את הרווח שלהם, לקנות את הכסף שלהם בזול ולמכור לכם אותו ביוקר.
למה 
?
יועץ משכנתאות צריך לדעת להיות איש אשראי, להיות בעל הבנה חשבונאית ברמת רואה חשבון והבנה משפטית כדי להבין עם איזו בטוחה הוא עובד.
יועץ המשכנתאות חייב להיות בעל היכרות מעמיקה עם המערכת הבנקאית ועם גופי המימון בכלל, על מנת שיהיו בידיו הכלים לקיים משא ומתן יעיל עבור הלקוח.
אנו בריפרייש ניחנים בראייה הוליסיטית שמסוגלת לתכלל עסקה ולתת מענה שלם לכלל הצרכים.
יועץ משכנתאות מקצועי לא נבחן בדרך כלל במקרים שגרתיים של נטילת משכנתא חדשה או מיחזור משכנתא קיימת, אלא דווקא במקרי הקצה ובתנאים החריגים והפחות שגרתיים.
היכרותינו רבת השנים עם המערכת הבנקאית, לצד ליווי של מאות נוטלי משכנתאות ומימון בעסקאות שונות ומגוונות, מורכבות יותר ומורכבות פחות, מאפשרים לנו לתת מענה ממוקד תוך מיקסום אפשרויות המימון העומדות לרשות הלקוח.
שאלות ששאלתם אותנו
איך אני בודק האם כדאי לי למחזר משכנתא?
תחילה נבהיר כי כדי לבדוק כדאיות נצטרך ממכם את דוח היתרות עם המסלולים, ריביות והצמדות.
כדי להוציא את דוח היתרה, לעיתים נוכל להוציא את דוח היתרות מאתר הבנק הרלוונטי ולעיתים מתקשר למוקד הרלוונטי, משאיר כתובת מייל ותוך 20 דק זה יגיע לכתובת אימייל שהשארתם .
לאחר מכן תשלחו את הדוח אלינו ונבצע בדיקה ראשונית ללא עלות.
האם יש צורך בקוד טלפוני כדי לקבל דוח סילוקין?
לרוב אין צורך, אולם במקרה של בנק פועלים לדוג כן מתקבל גם קוד שאותו תקבלו מהמוקד
לקחתי משכנתא לפני שנה, האם כדאי לי למחזר?
התשובה מתחלקת לשתיים:
שינוי תמהיל - בכל מקרה כדי לבצע בדיקת מחזור כי ברוב המקרים המסלולים שנבחרו עבורכם נעשו על ידי נציגי הבנק שדאגו מראש להעביר את הסיכון אל הלקוחות ולכן לעיתים רק משינוי התמהיל ניתן לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים.
וזה רלוונטי גם אם לקחתם את המשכנתא לפני חודש.
הבנקים רוצים לעשות היום עסקאות ולכן למרות הריביות היקרות מציעים הצעות מאוד אטרקטיביות שכדאי לבחון ולנצל . וזה ישרת אותנו מאוד עת שהריבית תרד.
כמו כן, מאחר ואנחנו נמצאים בתקופה של אי וודאות, כדי שנבנה משכנתא שתדע לתת מענה לתקופה הקרובה אולם מצד שני תאפשר לנו לפרוע אותנו עם קנסות מינימאליים עת שהריביות ירדו .
האם כתוצאת מתשלום עמלת הפירעון כל החיסכון ימנע?
בעת עשיית המחזור אנחנו מגלמים בפנים את עמלות הפירעון ורק אז אנחנו בודקים כדאיות כלכלית. בכל מקרה, ב99% מהמקרים גובה החיסכון יהיה גדול משמעותית מתשלום עמלת הפירעון.
האם גובה החזר המשכנתא ישאר זהה?
התשובה לרוב הינה שלילית, אולם תלוי איך נבנה את המשכנתא. ככל שיהיו יותר מרכיבי מדד ההחזר עלול לעלות.
מצד שני, כדי להקטין החזר ראשוני נצטרך גם מסלולי מדד ולכן נצטרך למצוא את האיזון הנכון בתוך התמהיל.
האם ניתן ליצור מסלול משכנתא סולידי ללא שינויים?
אם היה לך שרשרת ששווה 12000 ש״ח, האם היית מבטח אותה ב1000 ש״ח לחודש?
התשובה ככל הנראה לא ולכן חשוב שנבין שתמהיל צריך להיות מאוזן ולצפות תרחישים שונים. אחרת, אנחנו נספוג כבר בהתחלה תשלומים וריביות מאוד יקרות על הרצון לגדר את עצמינו באופן לא מאוזן.
כן, חשוב שהמשכנתא תהיה סולידית, אולם מצד שני חשוב שנבנה גם תמהיל שיאפשר לנו למחזר בעתיד עם קנסות נמוכים יותר.
וכמו כל דבר בחיים, צריכים איזון.
כיצד השירות שלנו עובד?
משכנתא חדשה - ״אנחנו נפגש איתכם תחילה, או נערוך שיחת טלפון מקיפה או בזום. במסגרת השיחה נערוך תשאול מקיף ונבין צרכים(הון עצמי, מחיר בית, גובה השתכרות(עצמאים ושכירים), גני ילדים, תוכניות עתידיות וכולי.
לאחר מכן נשלח לכם מייל מסודר עם כל הניירת הרלוונטית, ונחתים אותכם על ייפוי כוח של מספר בנקים כדי שנוכל לייצג אותכם מול הבנק במשא ומתן על הריביות .
לאחר קבלת כל הניירת נעשה איתכם איפיון מקיף בהמשך לשיחה/ פגישה הראשונית .
בעקבות התשאול, תחילה נכריע מהו גובה ההחזר שאנחנו רוצים ויכולים לעמוד בו ובהתאם לזה נבנה לכם תמהיל רלוונטי.
לאחר שנשיג מהבנק את הריביות הכי זולות ונדע מהו המרווח המינימאלי שנוכל להשיג, נשלח לכם מספר חלופות שמשקפות את מה שתוכלו לקבל בהתאם לבדיקות המקדמיות שעשינו.
חשוב להדגיש שמאחר ואנחנו מכירים את גבולות הגזרה, אנחנו יודעים תמיד מה המרווח המינימאלי שנוכל להשיג ולשם אנחנו חותרים. רק לאחר שנשיג זאת, נשקף לכם את הריביות שקיבלתם
לאחר שתחליטו על החלופה שמתאימה לכם, נשלח לבנק חוזה רכישה ונבקש שיכין עבורכם בטחונות (שיעבוד לטובת הבנק, ייפוי כוח נוטריוני, שמאות וביטוחים).
אנחנו נסכרן את הבנקאי ואת העו״ד שלכם שהחוויה תהיה קלה ופשוטה.
לאחר שכל הבטחונות מוכנים נתאם לכם פגישה לחתימה ונגיע איתכם לבנק לחתום או בחתימה דרך הזום (תלוי בבנק).
במקרה ועדיין לא מצאתם דירה עדיין, נוציא עבורכם אישור למתווה העסקה שאתם רוצים כדי שתוכלו למצוא דירה בשקט שאתם יודעים כמה כסף הבנק יודע לתת לכם. אנחנו לא מגבילים בזמן ואנחנו מלווים אותכם עד שתמצאו דירה ותחתמו על המשכנתא בבנק.
משא ומתן על ריביות יהיו בסמיכות לחתימה על הסכם כי הריביות שמורות 24 ימים. אישור עקרוני תקף 3 חודשים.
ואיך השירות מחזור המשכנא עובד?
מיחזור משכנתא - תחילה נבקש לעיין בדוח סילוקין שלכם כדי לבחון כדאיות למחזור, רק במידה ונראה אפשרות לבצע חיסכון משמעותי, נתקשר לתאם עימכם פגישה. נערוך תשאול מקיף, נצפה יחדיו פני עתיד, קרנות השתלמות שאמורים להשתחרר, תשלומים שאמורים לגדול כמו ילדים וכו.
לאחר מכן נערוך עבורכם מספר תמהילים (מסלולי משכנתא). לאחר שתאשרו לנו איזה מסלול מועדף עליכם, נחל במכרז מול הבנקים כדי לקבל את ההצעה הטובה. בשלב הבא נגיע יחד איתכם לבנק לוודא שאתם אכן מקבלים אתה מסלול שסיכמנו עם נציגי הבנק.
לאחר חתימת המשכנתא, נשמח להמליץ לכם על ביטוחי חיים ומבנה זולים משמעותית משל הבנק וסיוע של עו״ד.
השקעות נדל"ן בחו"ל
פאפוס - קפריסין היוונית, יעד להשקעה !
מעוניינים בתשואה גבוהה בתמורה להשקעה בסכום נמוך (בהשוואה לישראל ובכלל) ?
מעוניינים שהנכס שתרכשו יעלה את ערכו בשיעור משמעותי בשנים הקרובות, לפי כל ההערכות?
ישראלים רבים נושאים עיניהם להשקעות נדל"ן מחוץ לתחומי ישראל וזאת בשל הכדאיות הכלכלית ביעדים אטרקטיביים אלו, כדוגמת: גרמניה, ספרד וארה״ב.
אולם, ממש בשכנות אלינו, "מתחת לאף" מסתתרת לה פנינת נדל"ן ובה מצב שוק הנדל"ן מזכיר עד מאוד את מצב שוק הנדל"ן בישראל בשנת 2006, לפני שהנדל"ן החל לזנק מעלה מעלה.
